الشفعة في عقود البيع غير المسجلة
تاريخ النشر: 01/11/2001
الناشر: منشورات الحلبي الحقوقية
نبذة نيل وفرات:يتوجه هذا الكتاب للمشتغلين بالقانون وهو يمثل الجزء الثاني من موسوعة "الكامل في الاجتهاد اللبناني" بعنوان: الشفعة في عقود البيع غير المسجلة" والواقع أن هذا الموضوع لم يبحث بصورة مفصلة في ظل القانون اللبناني الذي يراعي الشفعة.
نشير هنا إلى أن الشفعة، نظراً لكونها تعتبر من القيود الواردة على حق ...الملكية، هذا الحق المطلق، ذهب الاجتهاد إلى تفسير نصوص القانون الذي نظم كيفية ممارسة هذه الرخصة، بصورة ضيقة معتبراً إياها نصوصاً استثنائية لا مجال للتوسع في تفسيرها أو القياس عليها.
وانطلاقاً من النصوص العقارية العامة، وتلك الخاصة بالشفعة (المواد 11 من القرار 188 و2 و2 من القرار 3339) استقر الرأي على اعتبار عقد البيع في المجال العقاري غير نافذ حتى بين طرفيه إلا اعتباراً من تاريخ تسجيله نهائياً لدى أمانة السجل العقاري، كما لا يجوز للشفيع استعمال حقه في الشفعة إلا بعد إجراء التسجيل، واعتباراً من تاريخ التسجيل تنطلق المهلة القانونية المحددة لممارسة الحق المذكور.
أمام هذا التوجه، والتحايل الذي استتبعه في الواقع، للتهرب من أحكام الشفعة، خاصة بإبقاء عقد البيع غير مسجل، حاول بعض رجال القانون التذرع بالمادة 276 موجبات وعقود لإلزام البائع بالتسجيل على اسم الشاري ومن ثم طلب التملك بالشفعة.
إن مسألة الشفعة في عقود البيع غير المسجلة طرحت حديثاً على الاجتهاد اللبناني الذي لم يجمع على موقف موحد من المسألة المذكورة، علماً بأن غالبية الدعاوى التي أقيمت بغية ممارسة الشفعة استناداً لعقود بيع غير مسجلة، ارتكزت على الدعوى غير المباشرة المنصوص عنها في المادة 276 من قانون الموجبات وعقود كما سلفت الإشارة. حيث يقيم الشفيع دعواه بوجه البائع والشاري معاً، طالباً إلزام الأول بالتسجيل إلى اسم الثاني ومن ثم ضمن الدعوى ذاتها تمليكه المنيع بالشفعة. ويعتبر الشفيع وفقاً لأنصار الدعوى غير المباشرة دائناً للمشتري.
وعلة الرغم من الانقسام والتضارب الحاصر على مستوى محاكم الأساس، يمكن القول أن محكمة التمييز قد انتهجت وجهة ثابتة باعتبار دين الشفيع تجاه الشاري غير مستحق الأداء طالما بقي العقد غير مسجل في السجل العقاري. إلا أننا نرى أن محكمة التمييز لم تكن دقيقة في اعتبارها دين الشفيع غير مستحق الأداء، لأنها بذلك، تكون قد أقرت ضمناً بقيام علاقة المداينة بين الشفيع والمشتري الأمر غير المتوفر حقيقة في الواقع.
يبحث إضافة لنظرية الدعوة غير المباشرة التي أثيرت أمام المحاكم اللبنانية، نظريات فقهية برزت حديثاً، نادت بجواز ممارسة الشفعة في عقود البيع غير المسجلة، كنظرية المسؤولية عن الفعل الشخصي ونظرية التحايل على القانون، وقد جرى استعراضها والتعليق عليها في الفصل الرابع. كما يتناول هذا الجزء فصولاً خمسة أخرى، تبحث كافة النواحي العملية المستقاة من الاجتهاد اللبناني الزاخر في مادة الشفعة.
تجدر الإشارة هنا، إلى أن موسوعة الكامل في الاجتهاد اللبناني لا تتناول دوماً وبالضرورة كما يستشف من تسميتها، مجرد عرض وتبويب لاجتهادات القضاء اللبناني، بل يمكن أن تتضمن إضافة لذلك، دراسات فقهية ومناقشات في مواضيع دقيقة وحساسة، كما هي الحال بالنسبة لهذا الجزء. إقرأ المزيد