النظام القانوني للمطور العقاري - دبي نموذجاً
تاريخ النشر: 01/09/2015
الناشر: خاص - أمير حلمي الجرد
نبذة نيل وفرات:عندما يذكر اسم أي بلد وتود أن ترى صورته؛ فإنك تنظر أولاً وقبل كل شيء إلى مظاهر المدينة فيه: كالشوارع والأبنية وغيرها من مظاهر التطور العمراني، سواء أكانت تلك المنشآت حديثة أم كانت تاريخية، لذلك كان من مقتضيات التطور والتحضر أن يكون هناك تطوير للعقارات في تلك البلد خاصة ...من ناحية العمران، وطالما ارتبط التطور التقني للبلاد بالتطور العمراني، وعندما تذكر الحضارات القديمة فإنما يرى الباحث أبنيتها كأول شاهد على تلك الحضارات سواء أكانت معابداً أم ملاعباً أم تصوراً أم ستشفيات أم فنادق أم حمامات أم مساكن أم أسواق أم شوارع أم قنوات مائية أم سدوداً أم جسوراً... إلخ.
وهذا يعدّ دليلاً بارزاً على أن أولئك طوّروا الأراضي التي ملكوها وجعلوها جزءاً ودليلاً بارزاً على أن أولئك طوّروا الأراضي التي ملكوها وجعلوها جزءاً ودليلاً ناصعاً على حضارتهم، حيث سعى الإنسان منذ آلاف السنين لتكوين المجتمعات البشرية فأنشأ تجمعات سكنية سميت لاحقاً بالقرى، التي تطورت إلى قرى كبيرة (بلدات) ثم إلى مون ومراكز حضارية، وينظر العالم إلى المدن كظاهرة مميزة في مواقع العمران على سطح الأرض، وإنجاز من أكبر إنجازات الإنسان ومؤشر على مدى تحضره وتطوره.
هذا وقد أدرك المشرع في دبي ذلك الأمر عندما قام بتطوير وتنظيم هذه التجربة الحضارية لجعلها وسيلة وهدفاً لرفع اسم دبي ولأخذ مكان لها تحت شمس المدن المتقدمة بعد أن آمن بوجوب أن تسير حركة البناء وفق قواعد مرسومة ولا تترك الأهواء لأهواء الأفراد، وذلك لتحقيق هدفين: أولهما، ضمان صلاحية المباني من النواحي الفنية والإقتصادية والصحية وسلامتها من الناحية الهندسية وأدائها للخدمات المطلوبة منها ومن مرافقها، وثانيهما: إن التطور العقاري أمر ملازم لتطوير البلاد من حيث إنشاء السكن اللائق والمناسب لأصحاب البلاد ومن يعملون فيها، وبالتالي فتح مجال كبير للإستثمار في هذا العقار، فبدل أن يكون عبئاً على إقتصاد البلاد، أصبح منتجاً وجالباً للإستثمارات.
ضمن هذه المقاربات يأتي هذا البحث الذي يتحدث عن كيفية نشوء قانون شخصي هو "المطور العقاري"، وما يترتب على ذلك من إلتزامات وحقوق خاصة من حيث تحول دائرة الأراضي والأملاك في دبي غير مشاريع التطور العقاري من الدور السلبي، كما هو الحال في السجل العقاري في باقي البلاد الذي يقتصر على تسجيل التصرفات العقارية - إلى دور إيجابي يتجلى في تنظيم ومتابعة ومراقبة عملية التطور العقاري بما في ذلك إتخاذ إجراءات عقابية ضد المقصرين، ودور قضائي أيضاً لتسوية النزاعات بين الأطراف، وبالتالي تكون دائرة الأراض والأملاك قد ساهمت في لعب دور تنموي لإقتصاد دبي.
وهنا يمكن التمييز في تجربة دبي من خلال تحويل السجل العقاري إلى ما يشبه المؤسسة الإستثمارية التي تكون على مستوى بالغ في الأهمية ساهم في نهضة دبي: لذا كان لا بد، في بداية هذا البحث من إعطاء لمحة تاريخية ومقارنة بالشرائع القديمة وبالشريعة الإسلامية للبحث عن إرهاصات موضوع التطوير العقاري أو جذورها لدى تلك التشريعات.
وإلى هذا، فإن الغرض من هذا البحث معالجة شخصية قانونية جديدة هي المطور العقاري، من حيث تعريفها وتوضيح طبقتها القانونية، وحقوقها، وإلتزاماتها من حيث النشوء والإنتهاء، والآثار المترتبة على المطور العقاري، كذلك عن مدى ولزوم تطوير التشريعات العقارية لمواكبة التطور الإقتصادي في القطاع العقاري خاصة في الإستثمارات الهائلة والأموال الضخمة التي تضخ في هذا القطاع مما جعل للإستثمار العقاري أهمية إقتصادية أساسية ودليلاً على تطور المجتمع.
هذا وتركز هذه الدراسة على القوانين والأنظمة وقرارات المجلس التنفيذي الخاصة بإمارة دبي بشكل تفصيلي دون الغوص في مسائل فقهية قانونية، مثل البحث في عيوب الإرادة أو عيوب الرضا، إلا بمقدار الحاجة، حرصاً على حرص البحث في مسألة التطوير العقاري، وعدم تشتيت القارئ، على أن هذا البحث - وحرصاً على التوضيح والفائدة العلمية - أصبح مقارناً بقوانين محلية في باقي إمارات الدولة وقوانين دولة عربية وأجنبية ممتازة، منها التي اتبعت التطوير العقاري بقوانين خاصة متكاملة ومنها الت اتبعتها بشكل جزئي، والنوع الأخير هو الدول التي حافظت على تشريعاتها التقليدية ولم تُصدِر أية قوانين خاصة بالتطوير العقاري.
ومن ناحية ثانية، وعلى إعتبار أن مسألة التطوير العقاري هو موضوع مستجد حديث فإن أقلب التشريعات قد صدرت خلال العقدين بإستثناء الجذور التاريخية لفكرة التطوير العقاري، لذا فقد شملت الدراسة العقدين الماضيين حتى أواسط عام [2015]. إقرأ المزيد